Lors de la souscription d'un prêt immobilier, l'établissement bancaire va systématiquement exiger une assurance de prêt immobilier, et si possible vous convaincre de prendre la sienne ! Sachant que c'est le deuxième poste de dépense d'un projet immobilier, il peut être tentant de faire l'impasse. Mais est-il obligatoire d'avoir une assurance, toutes les garanties ? Faut-il forcément souscrire cette assurance auprès de la banque ?
Aucune loi n'impose de prendre une assurance emprunt immobilier. Cependant dans les faits, pas un organisme de crédit ou un établissement bancaire français n'acceptera de valider une demande de prêt immobilier sans que ce dernier ne soit adossé à une assurance de prêt immobilier. C'est notamment le cas pour les prêts sur une longue durée ou avec un ratio montant emprunté/capital initial est très défavorable. En effet, les établissements qui prêtent une somme conséquente à l'emprunteur (en moyenne 179 000 €) souhaitent avoir des garanties sur le remboursement du prêt et de ses intérêts.
Il existe néanmoins une solution pour se passer de l'assurance de prêt immobilier. Il s'agit du nantissement d'une partie de l'épargne de l'emprunteur (assurance vie, actions d'entreprise...). Cette opération va renforcer la confiance de l'organisme de crédit et pourra éviter de souscrire l'assurance qui représente un coût très important.
Si jamais les échéances de prêt ne sont pas respectées, la banque pourra saisir les biens nantis pour se faire rembourser. Le nantissement est intéressant pour les emprunteurs qui ont une épargne conséquente, car la banque pourra demander de nantir jusqu'au double du montant du prêt. Cette solution est donc à bien étudier avant de la proposer à la banque.
Si la solution de l'assurance de prêt immobilier est retenue, se pose la question des garanties obligatoires et facultatives. Les assureurs exigent aujourd'hui une seule garantie qui s'appelle Décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie). Si l'emprunteur décède ou est victime d'une maladie ou d'un accident qui lui confère un handicap permanent élevé, l'assureur va devoir rembourser l'organisme de crédit à hauteur du capital restant dû. Toutes les autres garanties sont facultatives comme celles qui concernent les incapacités (ITT) ou les invalidités (IPT ou IPP).
La banque pourra aussi demander de souscrire la garantie Perte d'Emploi pour les emprunteurs en CDI, afin que l'assurance prenne en charge une partie des mensualités.
Il n'est plus obligatoire de souscrire l'assurance du prêt immobilier auprès de la banque. La délégation d'assurance permet de souscrire l'assurance de prêt immobilier auprès d'un organisme externe. Cette possibilité permet de faire jouer la concurrence et donc de faire des économies substantielles. Bon à savoir, la banque ne peut pas augmenter le coût du crédit dans ce cas.
En cas d'emprunt à plusieurs, la banque ne peut pas obliger à ce que chaque co-emprunteur prenne une assurance le couvrant à 100 %. Il faut à minima que la quotité totale des emprunteurs soit de 100 %. Il faut peser le coût et les risques pour chaque emprunteur et sélectionner la meilleure formule.